От редакции
Выпуск юбилейного, двадцатого, номера CRE 100+ совпал с тридцатипятилетием рынка недвижимости в России, а в 2027-м двадцать пять лет исполнится ИД CRE. В таком объеме и формате проект не выходил никогда: более четырехсот полос, двадцать две категории, более двухсот номинантов, расширенная редакционная часть. В этом году в рейтинге — сразу несколько новых сегментов и подсегментов, и дело не только в рекордных объемах строительства и сохранении недвижимостью статуса главного защитного актива, выхода в отрасль новых и непрофильных игроков, но и в кардинальной перестройке и глобализации рынка. Второстепенных звеньев и разделения на процессы, которые важны более или менее, теперь нет.
Последние шесть лет вообще оказались самыми сложными для отрасли с 1991-го. Конечно, были и жесткие девяностые, закончившиеся кризисом 1998-го, и «золотые» нулевые — и затем кризис-2008, и «красивые» десятые — и потом кризис 2014—2015. Однако подобный системный шок рынок переживал с распада СССР впервые: сначала пандемия коронавируса с локдауном, перевернувшие доски игроков на всей планете, затем — СВО с рекордным количеством антироссийских санкций, уходом глобальных бизнесов, перераспределением активов и фактическим стартом для многих компаний с нуля. 2025 и начало 2026-го — с их высокой ключевой ставкой, растущим влиянием государства, изменением структуры и качества сделок, бумом новых форматов и началом битв за депозитные деньги — потребовали от собственников и топ-менеджмента еще большей гибкости, скорости и умения переписывать стратегии в режиме реального времени. Геополитические и экономические реалии продолжают усиливать непонимание жизненного цикла проектов, и отрасль ищет не «новые смыслы», но максимально работающие концепции и решения. В итоге для задач современного рынка и экономики проектов важно абсолютно все, поэтому и игроков в главных ролях становится больше.
Так, долгое время в рейтинге не менялась категория «Собственники», но в рассматриваемый период одни владельцы портфелей сменили других, появились новые лица, и фиксировать эти изменения сейчас важно как никогда.
Другой в последние годы стала и категория «Инвестиции», не столько по составу, сколько по специфике игроков. Основные маркетмейкеры — фонды коллективных инвестиций, уже нарастившие портфели по всем направлениям и продолжающие заключать наиболее громкие сделки. Институциональные инвесторы не исчезли, но с уходом западных бизнесов их стало заметно меньше, а другим интересантам привлекать деньги в объемах, сопоставимых с ЗПИФами, сложно или невозможно.
«Девелопмент» — самая большая и сложная категория рейтинга. На рынок выходит все больше крупных компаний, ранее занимавшихся только жильем, но далеко не все успели реализовать планы по строительству коммерческой недвижимости. Именно поэтому логичным в CRE 100+ 2026 стало разделение на подкатегории: офисы, индустриальную недвижимость, ТЦ, мультиформатный девелопмент — для уточнения, какие именно достижения в рассматриваемый период принимались во внимание при ранжировании. При этом, повторимся, рынок глобализируется, и в дальнейшем сегментировать так, как сейчас, будет все сложнее. Вероятно, по мере реализации проектов в офисной и индустриальной недвижимости останутся профильные игроки и специализированные же направления крупных компаний, выведенные в отдельные или часть зонтичного бренда. А мультиформатный девелопмент будет держаться особняком и активно расширяться с вводом новых объектов в разных сегментах от застройщиков, не разделяющих коммерческую недвижимость на категории, но имеющих одно подразделение на весь сектор B2B.
«Консалтинг» и «Аудит и стратегический консалтинг» — сегменты, в которых основные участники всегда на виду, а резкие перемены — громкое событие. Но именно в 2025-м переформатирование здесь достигло апогея: «в поля», наконец, вышли все, и отраженный в CRE 100+ 2026 период стал суровой и честной проверкой консультантов на «прикладную полезность». Отдельные компании существенно расширили штат, открыли новые направления, и предрекаемый еще в 2022 году распад топ-5 консалтинга на фоне положительной динамики «преследователей» действительно может случиться. Однако сегмент остается все же максимально человекоцентричным бизнесом и тем, в котором годами «работает зачетка», поэтому без боя наследники «биг файв» точно не сдадутся.
Категория «Управление недвижимостью» — еще одна, значительно увеличившаяся в актуальном релизе проекта, когда намного более заметными стали компании, образовавшиеся в последние десять лет. При этом изменилось и распределение мест: динамика оказалась неоднородной у всех игроков, а конкуренция по объему портфелей высокой. Схожая ситуация в «Гибких, сервисных офисах и коворкингах» — от небольшого сокращения до роста портфелей в 1,5−2 раза. Компании большинства участников увеличили их до 25 тыс. кв. м и более, спустя три года рейтинг уже не напоминает парад стартапов, а в обозримом будущем конкуренция будет только расти.
В «Индустрии гостеприимства» добавилась еще одна подкатегория — управляющих объектами. Многие знаковые гостиницы сегодня не являются частью какой-либо сети и фактически самостоятельные и очень заметные игроки; суммарно они занимают более 50% рынка в Москве и Санкт-Петербурге.
«Рестораны» появились в рейтинге в 2023 году на фоне массовых открытий игроков в стрит-ритейле и спроса на гастрономические концепции в торговых центрах. И хотя в 2026-м ресторанному бизнесу стало совсем непросто, бум внутреннего туризма, развитие «городских курортов» (в том числе в торговых центрах) и тренд на отдых в своем регионе сохраняют привлекательность общепита разных ценовых категорий и концепций.
Ну и главный итог рассматриваемого периода: никогда еще в отрасли не были так важны люди и умение собственников и топ-менеджеров сначала собирать, а затем развивать и сохранять команды. Именно это искусство в юбилейный для рынка и CRE 100+ год оказалось для маркетмейкеров самым тонким и сложным.
Борис Болтянский
Екатерина Горячева
Анастасия Ляликова
Павел Назаркин
Юлия Толутанова
Так, долгое время в рейтинге не менялась категория «Собственники», но в рассматриваемый период одни владельцы портфелей сменили других, появились новые лица, и фиксировать эти изменения сейчас важно как никогда.
Другой в последние годы стала и категория «Инвестиции», не столько по составу, сколько по специфике игроков. Основные маркетмейкеры — фонды коллективных инвестиций, уже нарастившие портфели по всем направлениям и продолжающие заключать наиболее громкие сделки. Институциональные инвесторы не исчезли, но с уходом западных бизнесов их стало заметно меньше, а другим интересантам привлекать деньги в объемах, сопоставимых с ЗПИФами, сложно или невозможно.
«Девелопмент» — самая большая и сложная категория рейтинга. На рынок выходит все больше крупных компаний, ранее занимавшихся только жильем, но далеко не все успели реализовать планы по строительству коммерческой недвижимости. Именно поэтому логичным в CRE 100+ 2026 стало разделение на подкатегории: офисы, индустриальную недвижимость, ТЦ, мультиформатный девелопмент — для уточнения, какие именно достижения в рассматриваемый период принимались во внимание при ранжировании. При этом, повторимся, рынок глобализируется, и в дальнейшем сегментировать так, как сейчас, будет все сложнее. Вероятно, по мере реализации проектов в офисной и индустриальной недвижимости останутся профильные игроки и специализированные же направления крупных компаний, выведенные в отдельные или часть зонтичного бренда. А мультиформатный девелопмент будет держаться особняком и активно расширяться с вводом новых объектов в разных сегментах от застройщиков, не разделяющих коммерческую недвижимость на категории, но имеющих одно подразделение на весь сектор B2B.
«Консалтинг» и «Аудит и стратегический консалтинг» — сегменты, в которых основные участники всегда на виду, а резкие перемены — громкое событие. Но именно в 2025-м переформатирование здесь достигло апогея: «в поля», наконец, вышли все, и отраженный в CRE 100+ 2026 период стал суровой и честной проверкой консультантов на «прикладную полезность». Отдельные компании существенно расширили штат, открыли новые направления, и предрекаемый еще в 2022 году распад топ-5 консалтинга на фоне положительной динамики «преследователей» действительно может случиться. Однако сегмент остается все же максимально человекоцентричным бизнесом и тем, в котором годами «работает зачетка», поэтому без боя наследники «биг файв» точно не сдадутся.
Категория «Управление недвижимостью» — еще одна, значительно увеличившаяся в актуальном релизе проекта, когда намного более заметными стали компании, образовавшиеся в последние десять лет. При этом изменилось и распределение мест: динамика оказалась неоднородной у всех игроков, а конкуренция по объему портфелей высокой. Схожая ситуация в «Гибких, сервисных офисах и коворкингах» — от небольшого сокращения до роста портфелей в 1,5−2 раза. Компании большинства участников увеличили их до 25 тыс. кв. м и более, спустя три года рейтинг уже не напоминает парад стартапов, а в обозримом будущем конкуренция будет только расти.
В «Индустрии гостеприимства» добавилась еще одна подкатегория — управляющих объектами. Многие знаковые гостиницы сегодня не являются частью какой-либо сети и фактически самостоятельные и очень заметные игроки; суммарно они занимают более 50% рынка в Москве и Санкт-Петербурге.
«Рестораны» появились в рейтинге в 2023 году на фоне массовых открытий игроков в стрит-ритейле и спроса на гастрономические концепции в торговых центрах. И хотя в 2026-м ресторанному бизнесу стало совсем непросто, бум внутреннего туризма, развитие «городских курортов» (в том числе в торговых центрах) и тренд на отдых в своем регионе сохраняют привлекательность общепита разных ценовых категорий и концепций.
Ну и главный итог рассматриваемого периода: никогда еще в отрасли не были так важны люди и умение собственников и топ-менеджеров сначала собирать, а затем развивать и сохранять команды. Именно это искусство в юбилейный для рынка и CRE 100+ год оказалось для маркетмейкеров самым тонким и сложным.
Борис Болтянский
Екатерина Горячева
Анастасия Ляликова
Павел Назаркин
Юлия Толутанова
